Tyslevveien 55B
Nordstrand, Oslo
Nordstrand, Oslo
Pris:22.900.000,- + omk.
BRA-i:242 kvm
Bra-e:33 kvm
Terrasse/balkongareal:50 kvm
Tomteareal:383 kvm (eiet)
Boligtype:Enebolig
Eieform:Selveier
Henrik Hisdal
Mobil: 90 15 13 85
E-post: henrik.hisdal@krogsveen.no
Unik og lekker nyoppført enebolig | 4 m takhøyde | Solrikt på et høydedrag | Takterrasse | Dobbelgarasje
22 900 000,00
Omkostninger
150 000,00 Dokumentavgift til staten (2,5% av andel tomteverdi)
19 900,00 Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00 Tinglysing panterettsdokument
545,00 Tinglysing skjøte
151 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
170 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
23 051 090,00 Totalpris inkl. omkostninger (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
23 070 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
Nyoppført frittliggende enebolig, ferdigstilt i juni 2026 og oppført etter TEK17 og dens krav til byggeteknikk, isolasjon, innemiljø osv.
Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Eiendommen ligger solrikt til på et lite høydedrag, i andre husrekke fra vei i et populært og trafikkskjermet villaområde sentralt på Nordstrand. Lite gjennomfartstrafikk og kun få minutters gange til Nordseter barne- og ungdomsskole og til fritidstilbud som bl.a. Nordstrand Arena («Niffen»), samt til kollektivtransport og servicetilbud på Sæter.
Fra eiendommen er det kun noen få minutter å gå til Sæter med caféer, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, m.m., samt bussholdeplass og trikkestasjon.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.
Kort vei til både Sæter og Bråten trikkestasjon med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også bussholdeplass på Sæter og i Oberst Rodes vei, samt at det er gangavstand til både Munkelia T-banestasjon og Nordstrand togstasjon. (Se ruter.no for mer informasjon).
Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med gangavstand til bl.a. flere badestrender langs fjorden og til Østmarka med flotte tur og rekreasjonsmuligheter. Mot sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.
Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Rett i nærheten ligger Nordstrand IF ( Niffen ) med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) – håndball, fotball, ski m.m.
Områdets lokale alpinbakke – Sloreåsen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Treningsstudio: Evo på Sæter Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.
Kommunale avgifter er ikke beregnet for 2026, ettersom seksjonen nylig er oppført. Kommunale avgifter utgjør normalt ca. kr. 25.000,- pr. år, pr. seksjon for tilsvarende boliger. I kommunale avgifter inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan beregne kommunale avgifter i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 7 282,- for inneværende år.
Det vil bli lagt trekkerør for Tv/internett til nærmeste stolpe. Kjøper må selv undersøke hvilke leverandører som tilbyr disse tjenestene og selv bekoste installasjon.
Iht. Eliva er gjennomsnittlig strømforbruk for eneboliger ca. 25.776 kWh pr. år. Kostnadene til strøm vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler etc.
Boligen må ha egen bygningsforsikring. Et normalt nivå på forsikring er ca. kr. 12.000,- pr. år, men vil avhenge av hva forsikringen skal dekke, egne fordelsavtaler etc.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.
Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 8 921 454,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.
Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.
Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000,-, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.
Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no
Seksjonene overdras fri for pengeheftelser.
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 990558, tinglyst 03.11.1932.
Bestemmelse om deleforbud. Tidligere kjøpekontrakt med bestemmelser. Eiendommen skal ikke utstykkes og skal bebygges med kun en villa til høyst to familier, én i hver etasje. Samt et mindre uthus hvor beboelse ikke må finne sted eller en garasje til høyst to biler. Det skal ikke drives sjenerende virksomhet på tomten. Tomten skal inngjerdes med bestemt gjerdetype. Tyslevveien er regulert bredere, og dersom kommunen krever det skal eiendommen være med på å opparbeide veien til regulert bredde med vann- og kloakk, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn. (Tilsvarende servitutt er tinglyst på andre nyere utbygde eiendommer i området).
Dagboknr 942093, tinglyst 10.03.1933.
Bestemmelse om veg. Tyslevveien er regulert bredere, og dersom kommunen krever det skal eiendommen være med på å opparbeide veien til regulert bredde med vann- og kloakk, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr 1034913, tinglyst 16.09.2022.
Erklæring/avtale. Tyslevveien er regulert bredere, og dersom kommunen krever det skal eiendommen være med på å opparbeide veien til inntil 10 meter bredde med vann- og kloakk, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.
Dagboknr 1034895, tinglyst 16.09.2022.
Bestemmelse om vann/kloakk/vei.
Det innerste sameiet (gnr. 183, bnr. 679, Tyslevveien 55B og C), skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred medregnet veiskulder), fra Tyslevveien over gnr. 183, bnr. 159 (Tyslevveien 55A og D). Tyslevveien 55B og C gis dessuten rett til å legge stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom Tyslevveien 55A og D sin eiendom og frem til hovedledninger i Tyslevveien. Med flere bestemmelser.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.
Det gjøres oppmerksom på at det kan bli tinglyst nødvendige erklæringer/avtaler knyttet til ferdigstillelsen av de de to bruksnumrene i Tyslevveien 55. Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for dette. Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlig myndighet krever det.
Eiet tomt på totalt 908 kvm for de 2 husene. Boligen har tinglyst tinglyst eksklusiv bruksrett til eget tomteareal på 383 kvm i naturlig tilknytning til huset. Dette arealet er pent opparbeidet med plenareal og noe beplantning, samt vestvendt markterrasse. Felles asfaltert gårdsplass mellom de to husene.
Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat innkjørsel med felles vedlikeholdsansvar for sameiene.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameieren har vedlikeholdsansvar for vann- og avløpsledninger fra forgreningspunktet på stamledningsnettet til bruksenheten og for sikringsskap og elektriske ledninger og opplegg i bruksenheten.
Nyoppførte boliger som selges innen 6 måneder etter fullføring selges etter avhendingslovens bestemmelser. Selger må stille garanti etter bustadoppfl. § 12 dersom avtalen er gjort som ledd i selgers næringsvirksomhet og kjøper er forbruker jf. avhendingslova §2-11.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.
Selger er ansvarlig for å fremskaffe ferdigattest for boligen. Kjøper er kjent med at slik ferdigattest kan ta noe tid. Dersom ferdigattest ikke foreligger gjennomføres overtagelsen mot midlertidig brukstillatelse. Kjøper vil være forpliktet til å overta eiendommen på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse.
Totalt bruksareal: 275 kvm
Totalt BRA-i: 242 kvm
Totalt BRA-e: 33 kvm
BRA-i:
Kjeller 58 kvm:
Trappegang med garderobeplass, vaskerom, bod/teknisk rom, bod og bad.
1. etasje 95 kvm:
Entré/hall, stue, 2 soverom og bad, samt masteravdeling med soverom, plass til garderobe og bad.
2. etasje 89 kvm:
Toalettrom, kjøkken/spisestue og stue.
BRA-e:
Dobbelgarasje på 33 kvm.
Lagringsrom under toalettet (ikke målbart).
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra arealrapport datert 09.03.2026 utført av Taksthuset AS ved Erik Øyum. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Tilrettelagt for smarthus styring, type Plaid, med skjerm i entréen. Du kan da regulere lys og varme med skjermen, med app på mobilen eller på bryteren.
Huset har halvplan som beskrives samlet som hhv. kjeller, 1. etasje og 2. etasje.
Kjelleretasjen inneholder gang, bod/teknisk rom, bod, vaskerom og bad, samt garasje.
Romslig gang med god plass til møblering eller oppbevaring. 1-stavs parkett med gulvvarme.
Praktisk bod/teknisk rom med gulvfliser med gulvvarme og god plass til oppbevaring. Enkelte av boligens tekniske installasjoner er plassert i boden, bl.a. aggregatet til den balanserte ventilasjonen.
Eget vaskerom med gulvfliser med varmekabler og sluk i gulvet. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur. Varmtvannsberederen på 300 liter er plassert i vaskerommet.
Pent flislagt bad med varmekabler i gulvet. Badet er innredet med vegghengt servantskap med skuffer i eik utførelse og med hvit ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med integrert lys over servant. Dusjnisje med glassvegg og dusjarmatur med både hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er også opplegg for vaskemaskin på badet.
Stor bod med direkte utgang til terreng via utvendig kjellertrapp. 1-stavs parkett med gulvvarme og opplegg for hybelkjøkken (rommet er ikke byggemeldt for varig opphold).
Dobbelgarasje på 33 kvm integrert i boligen. Elbillader i garsjen og elektrisk garasjeport.
I 1. etasje ligger entré/hall, stue, 2 soverom og bad, samt egen masteravdeling med soverom og bad.
Lys og romslig entré/hall med gulvfliser med gulvvarme i entréen, og 1-stavs parkett med gulvvarme i øvrig del. Det er også satt opp garderobeskap hallen. Den påkostede trappen til øvrige etasjer fremstår som et møbel i rommet.
Stuen ligger i delvis åpen løsning til hallen. 1-stavs parkett på gulvet med gulvvarme. Stuen ligger i tilknytning til barnesoverommene, og vil kunne benyttes som en praktisk tv-stue for barna. Fra stuen er utgang til vestvendt markterrasse og hage.
2 gode soverom, begge med 1-stavs parkett med gulvarme og plass til gaderobeskap.
Pent flislagt bad med varmekabler i gulvet. Badet er innredet med vegghengt servantskap med skuffer i eik utførelse og med hvit ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med integrert lys over servant. Dusjhjørne med glassdører og dusjarmatur med både hånddusj og regnfallsdusj. Innbygget badekar med badekarsarmatur tilkoblet hånddusj. Hvitt vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Egen stor masteravdeling med soverom med tilhørende bad. Masteravdelingen ligger godt tilbaketrukket og skjermet fra barneavdelingen . 1-stavs parkett med gulvvarme og rikelig med plass til garderobeskap i soverommet.
Pent flislagt masterbad med varmekabler i gulvet. Vegghengt servantskap med skuffer i eik utførelse og med hvit ovenpåliggende dobbel servant med 2 stk. ett-greps armaturer. Vegghengt speil med integrert lys over servant. Dusjhjørne med glassdører og dusjarmatur med både hånddusj og regnfallsdusj. Hvitt vegghengt toalett med innbygget sisterne.
Toppetasjen inneholder toalett med gang, ellers består hele etasjen av stue og kjøkken/spisestue.
Adkomst til toalettet via liten gang. I gangen er det gulvfliser med varmekabler (like de på toalettet). Her er det også vegghengt servantskap med skuffer i eik utførelse og med hvit ovenpåliggende servant med ett-greps armatur.
Selve toalettrommet har også gulvfliser med varmekabler, samt fliser på vegg bak toalett. Hvitt vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Spektakulær stue og kjøkken/spisestue i halvplan, med takhøyde på ca 4 meter i stuen. 1-stavs parkett med gulvvarme. Store vindusflater fra gulv til tak gir rommet rikelig med lys og hyggelig utsyn. Flott peis i stuen for ekstra varme og hygge.
Fra stuen er det skyvedør ut til vestvendt, solrik og delvis overbygget balkong på 15 kvm. Terrassen har gulv i impregnert treverk og rekkverk i glass.
Fra repos i stuen er det dør til utvendig trapp som tar deg opp til en stor og solrik takterrasse på 35 kvm. Takterrassen har sol fra tidlig morgen til sen kveld og hyggelig utsyn over nabolaget. Gulvet på takterrassen er i impregnert treverk og rekkverk i glass. Det er frostsikker utekran i trappen opp til taket.
Kombinert kjøkken og spisestue som ligger i halvplanet over stuen. Flere vinduer fra gulv til tak, samt at gulvene har 1-stavs parkett med gulvvarme. God plass til dekking av langbord.
Lekker kjøkkeninnredning fra Kvik med beige slette fronter og kompositt benkeplater. Planlimt vask med ett-greps armatur med uttrekk spylefunksjon. Stor frittstående kjøkkenøy med integrert vinskap Temptech og induksjonstopp fra Siemens med nedfelt avtrekk som går ut. Øvrige integrerte hvitevarer er stekeovn, kombinert mikrobølgeovn/stekeovn, oppvaskmaskin, fryser i benkeskap og helt kjøleskap, som alle er fra Siemens.
Samlet fremstår boligen med en gjennomgående god standard, moderne arkitektur og en innholdsrik planløsning. Takhøyde på opptil ca 4 meter og gode lysforhold bidrar til en romslig og luftig bolig med høy bokomfort.
Bårdar Hopland
Ansvarlig Boligsjef
Henrik Hisdal
Eiendomsmegler MNEF / Daglig leder / Partner
